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深圳水贝村:珠宝产业与一座城的楼市样本

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如果把水贝比作一座城,那么珠宝绝对是水贝的代名词。

在深圳,如果您跟别人问起水贝,别人的第一反应肯定是珠宝。水贝位于深圳市罗湖区,早已是深圳乃至全国有名的黄金珠宝产业集聚区,水贝村更被称为“中国珠宝第一村”。

尽管背着这么多的“光环”,水贝的城市更新也是在这几年才突然爆发。面对黄金珠宝产业的“寒冬期”,黄金珠宝产业与楼市之间也产生了独特的化学反应。

600年前,这里就是一个村;20年前,这里是一个工业区。但在当时,或许没有人会想到这一栋栋陈旧工业厂房,如今会闪耀这么大的“光芒”。

10月的深圳,天气似乎仍未“入秋”。张小姐站在水贝村大门前,向正在施工的工地不停张望。她是水贝村人,从小住在这。她告诉记者自己时常会回来看看城市更新的进度,也经常回想过去的城中村时光。

在张小姐的印象中,20几年前水贝的珠宝企业不多,基本上都是纸厂、汽车维修厂等比较低端的产业,租金也非常便宜,但在当时,的确已经有一些黄金珠宝的加工厂。此外,水贝以及周边片区还是许多上市公司的“摇篮”,包括特力、深中华、深深宝、农产品等,万科的总部也曾经在水贝。

由于有了工业区的产业支持,直接带动了水贝村以及周边住宅小区的繁荣。“别看有些陈旧,水贝的黄金珠宝以前是劳动密集型产业,工业区所需的劳动力和创造的财富相当惊人,当时我们村里的出租房供不应求。”张小姐说道,“但随后工业区的发展遇到瓶颈,直接导致我们这附近的房子不好出租。”

不过,黄金珠宝行业早已和水贝“结缘”。2004年,深圳市黄金珠宝产业集聚基地正式挂牌。尽管经历了产业转移,但过去转移的多是加工企业,从事品牌生产的企业依然留在水贝。

在这个由水贝一路、水贝二路和贝丽北路交织而成的狭小“三角洲”里,如今几乎全国所有知名的黄金企业都在这里设立了办事处或分公司,几乎全国所有大型珠宝商都在这里设立了展销点。

目前,水贝黄金珠宝产业集聚区年产销值超过1000亿元,已集聚超过2000家法人珠宝企业,占据全国70%的市场份额。水贝通过转变发展模式,现已形成了设计、生产、加工、展示、检测、批发销售一条龙的产业链条,产业集群规模越来越大,产业价值链越来越完整,已经成为辐射全国乃至世界的知名珠宝集聚区。

很长一段时间以来,水贝的街道、建筑看上去与珠光宝气并不相关,但就在这几年,城市更新步伐加快颠覆了大家对水贝的印象,昔日的旧工业厂房多数已经变成了即将竣工的高楼大厦。

尽管背着黄金珠宝产业集聚区的光环,但在过去很长一段时间,水贝的街道、建筑看上去与珠光宝气并不相关,街道狭窄而陈旧,整个工业园区内几乎没有高楼大厦,烈日骄阳透过树叶从缝隙间炙烤着往来的行人。的确,水贝发展黄金珠宝产业这么多年,片区里新建的写字楼少之又少,新建的住宅小区也不多。

“虽然黄金珠宝产业发展的不错,但这里的环境在很长一段时间却没有发生什么变化,从房价的变化就可以看得出来。”张小姐说,她在2000年的时候在田贝四路的某新楼盘买下了一套33平方米的公寓,当时的价格是21万元,折合每平方米6300元左右,但到了2011年年初,她的这套房子卖出价格为52万元,10年间张小姐这套房子价格涨幅为147%。而深圳楼市早已从2004至2005年开始进入上涨阶段。

随着黄金珠宝产业的发展,大量的产业和居住需求支撑着水贝片区的房价。

不过,仅仅靠释放新地块来提供支撑,难以给这座城市所期许的未来,这注定深圳只能接受城市更新。如今,深圳各个片区都在借助城市更新的力量发展,过去看似“陈旧”的水贝也不例外。、未来,水贝村将打造成“湖畔精品社区、珠宝创意旗舰城”,而水贝——布心片区将整体打造成国际珠宝生态创意城区。

作为有着悠久历史的水贝村,率先进入了城市更新浪潮。根据罗湖重建局《关于罗湖区翠竹街道水贝村城市更新单元规划(草案)》,水贝村城市更新单元项目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批计划,城市更新单元用地面积53710平方米,项目共包括两块用地,其中北部地块用地位于水贝一路北侧,南部地块用地位于水贝一路南侧。

记者现场调查发现,今年以来水贝村的城市更新进度加快,北部地块的原建筑物已被拆除,进入施工状态,这个进度在深圳所有城中村的更新中已算顺利;南部地块城市更新也在加速推进中,部分住宅楼的住户开始搬迁。

而在去年,《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》和《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的方案》经深圳市政府常务会议研究通过。深圳最早的建成区罗湖成为全市首个城市更新改革试点区。市里简政放权,加之深圳市政府随后又推出了东进战略,水贝的城市更新可以说是瞬间爆发。

从水贝地铁站出来后往南看去,一座座正在建设之中的珠宝大厦映入眼帘。如今,走在水贝的街道上,昔日的旧工业厂房多数已经变成了即将竣工的高楼大厦。据记者调查,除了水贝村的城中村更新项目,A股上市企业特力旗下的特力珠宝大厦已经进入招商阶段;水贝珠宝国际广场已经封顶,主塔楼高度突破200米;水贝金座、水贝银座、兴龙黄金珠宝大厦、金展珠宝广场等大楼拔地而起,即将投入使用;由旧工业厂房改造的水贝万山工业区也已经焕然一新。

城市更新步伐加快以及深圳房价在去年出现一轮上涨,加之目前水贝城市更新还未提供传统意义的住宅产品,这些因素都在一定程度上带动了水贝片区的房价。

美联物业提供的数据显示,目前水贝片区的平均房价为每平方米64000元。就拿张小姐所买的房子来说,尽管已经有近16年的楼龄,但如今的成交价一度达到每平方米6万元,近5年间这套房子的价格上涨超过280%。“其实,去水贝买房就是冲着黄金珠宝产业和学位,包括黄金珠宝产业带动的周边发展,员工带来的购买力和承受价格的能力,之前这里成交的多数大户型都是附近珠宝公司的高层所买。”中介吴小姐对记者说道。

近两年黄金珠宝行业市场不景气,所谓“寒冬期”局面仍未改变。巧合的是,楼市目前也经历新一轮调控。或许,这就是一个产业与一座“城”之间的微妙关系。

声誉鹊起,也伴随着阵阵隐忧。受国内外经济大环境的影响,近两年黄金珠宝行业市场不景气,所谓“寒冬期”局面仍未改变。

市场下行带来黄金珠宝产业的寒冬。实体店萎缩、销售量下滑、珠宝城展柜撤柜情况时有发生。与此同时,珠宝行业同质化产能过剩,珠宝专业市场建设过量,零售市场销售网点过多,珠宝产业面临的困难很多,面临的挑战很大。

记者发现,水贝片区里一些较为低端的珠宝店倒闭了不少,例如位于水田一街的爱翠珠宝园,去年才刚刚开业如今却早已关闭。“这一两年,周围很多珠宝店倒了又开,开了又倒,这才让人担心。”在水贝经商10几年的陈阿姨显得有些感伤。此外,记者还发现,不少黄金珠宝店铺老板一边应付来客,一边专注地看着眼前的小小屏幕——相比起传统的黄金珠宝批发零售生意,炒金和做期货赚钱似乎来得更快,但这似乎也带来了资金链上的隐患。

赫本珠宝负责人周小姐对记者表示,这一两年黄金珠宝行业的景气度不太好,今年的生意真的特别淡。周小姐提到,除了经济大环境,前两年爆发的信贷危机也是影响行业发展的原因之一。据悉,银行从去年起针对珠宝行业的信贷收紧、资金回笼给一些珠宝企业当头一棒,导致一些企业在这次大洗牌中因为资金链断裂而面临破产清算。

珠宝行业经历所谓的“寒冬期”,水贝片区的楼市似乎也受到冲击。与房屋销售市场相比,租房市场的反应更为灵敏。

尽管周边新的写字楼即将投入使用,地铁等配套设施更为齐全,但今年以来特别是最近的租房市场出现了明显变化。记者在今年上半年曾对水贝片区的租房市场进行调查,当时该片区高层一房一厅单位的租金普遍在3000元以上,但现在水贝城中村已被拆除,房源应该更为紧俏,但相反的是出租房源增多,租金的谈判空间更大。“我的房子去年还以3300元的租金出租,刚刚到期之后我找中介帮忙出租,现在比以前难出租的同时租金还有所下调,现在我要价2800元租客都不太买账。”王先生对记者表示。

在中介吴小姐看来,出现这种情况的原因除了楼市新一轮调控,更多的是由于黄金珠宝行业的不景气。“这边的租客多数都是附近公司上班的员工,但今年来这租房的人少了,房租也没以前那么高。”

或许,这就是一个产业与一座“城”之间的微妙关系:过去水贝片区由于黄金珠宝产业的兴起而快速发展,现在的确有部分人开始担心水贝片区特别是楼市会因为黄金珠宝行业所谓的“寒冬期”而出现变化。

“全国珠宝看深圳,深圳珠宝看水贝”,这句话道尽了水贝对于全国黄金珠宝行业的重要地位。其实,黄金珠宝产业的“寒冬期”正倒逼产业变革以及转型升级。“我们公司一直以稳字当头,不盲目扩张,也有信心能挺过这段 寒冬期 。”赫本珠宝负责人周小姐如是说。

巧合的是,楼市目前也经历新一轮调控。黄金珠宝产业与水贝楼市之间正在发生微妙变化,但可以期待的是,经历了“阵痛期”之后,水贝的前景依旧令人期待。

说起城中村,大家很容易联想起“财富”,但“财富”背后的曲折或许并没有引起足够的关注,城中村从“村”到“城”的路并不平坦。

深圳的城市更新最早要追溯到2004年,当时深圳市政府出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌问题,而不是从节约利用土地的角度来考虑,重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。2009年12月,深圳又出台了《深圳市城市更新办法》,拉开了城市更新的大幕。另外,在房价上涨带动土地市场火爆的情况下,通过旧改获得深圳的优质土地资源对于房企而言也是较为理性的抉择。

随着城市更新为代表的城市化进程加快,水贝、岗厦、大冲、白石洲……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。目前,许多深圳城区里的城中村其实已经被各家房企争相“圈地”:罗湖区湖贝旧村由华润置地主导,湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向;位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中。

白石洲位于深圳市南山区,是深圳最大的城中村之一,拥有深圳市区最集中最大规模的农民房,住着近15万人,因为涉及土地和人口多,旧改进程一直牵动人心。近日,白石洲即将开始旧改的消息迅速发酵,但最新消息指出白石洲旧改目前进展是专项规划还在编制中,尚未确定何时开始施工建设。记者现场调查时发现,白石洲城中村主体并没有即将启动改造的迹象。

此外,深圳许多老旧住宅小区的更新之路也并不平坦。同样位于白石洲的鹤塘小区沙河商城城市更新项目自被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划以来,时隔6年之久,终于在近期成为深圳市旧改小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。同样在2010年被列入当年深圳城市更新单元第一批计划的罗湖木头龙小区,迄今为止仍有少数业主因为各种原因不愿签约。

如今的深圳,公开招拍挂的土地少之又少,城市更新成为开发商在深圳发展的主要出路。对此,政府也想尽办法推动城市更新的顺利突围。其实,早在去年9月,深圳市就率先在罗湖试点城市更新改革,颁布《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》。《试点决定》正式颁布后,罗湖区快速系统地承接了原分散在7个市直部门的22项城市更新审批权,在区层面大刀阔斧地进行资源整合、流程再造,审批环节由25个压缩至12个,审批时间压缩2/3。

近日,市政府发布《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》,在全市施行城市更新工作改革,原由市规土委及其派出机构行使的大部分城市更新项目的职权都将调整至各区政府行使,城市更新审批流程将简化一半以上。不过,如何既能保障业主利益又有利于推动城市更新,这都是需要破解的难题。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,城市更新对于被改造的对象来说,改变的是居住环境和生活质量,肯定是好事。对于城市本身而言,城市更新可以促进城市更新换代,也有利于产业结构的提升,为未来发展奠定更好基础。不过,一些城中村经过简单改造也能展现出新的“光芒”,例如长租公寓的出现,或许说明重建也不一定是要拆,重新改造盘活旧楼也是一个新的思维。此外,深港城市建筑双城双年展近日宣布2017展会将首次选址城中村,这将是一届史无前例的、为城中村量身定做的双年展。